Société à prépondérance immobilière

Droits d’enregistrement : les contours de la prépondérance immobilière clarifiés dans une décision favorable aux immeubles par destination 

L’article 726-I-2 du code général des impôts (« CGI »), qui dispose qu’est à prépondérance immobilière la personne morale dont l’actif est, ou a été au cours de la période de douze mois précédant la vente, principalement constituée d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, vient de faire l’objet d’une décision de la Cour de Cassation qui exclue les immeubles par destination du calcul du ratio de la prépondérance immobilière, et ce en matière de droits d’enregistrement.

Dans sa décision n° 18-25.559 du 2 décembre 2020, la chambre commerciale de la Cour de Cassation confirme la décision de la Cour d’appel de Toulouse (décision n°16/0154 datant du 23 avril 2018), dans laquelle il avait été jugé que les immeubles par destination ne doivent pas être pris en compte dans le calcul du ratio de la prépondérance immobilière.

Il convient de préciser que pour les besoins du calcul des droits d’enregistrement, l’appréciation de la prépondérance immobilière implique de déterminer un ratio de prépondérance immobilière de la société : au numérateur la valeur vénale des immeubles et droits réels immobiliers et au dénominateur la valeur vénale de tous les actifs de ladite société. Si ce ratio excède 50%, la société est dite à prépondérance immobilière et l’article 726-I-2 prévoit qu’un droit d’enregistrement de 5% s’applique sur la cession des titres (à défaut, la cession d’actions ou de titres assimilés est assujettie à un droit d’enregistrement de 0,1%).

La notion d’« immeubles et droits immobiliers » n’étant ni définie par l’article 726-I-2 du CGI ni par la doctrine, l’appréciation de la prépondérance immobilière nécessitait une clarification. En confirmant l’exclusion des immeubles par destination, la Cour de Cassation aboutit à une conception restrictive de l’article 726 du code général des impôts et est favorable aux contribuables concernés.

Toutefois, des incertitudes demeurent puisqu’il conviendra d’être en mesure d’identifier la nature juridique exacte de certains immeubles. En particulier, la qualification juridique des éoliennes est toujours débattue et la question de savoir si les éoliennes sont des immeubles par nature, par destination ou encore des biens meubles reste ouverte.